דירה מיד שנייה או מקבלן? בדרך הביתה
אתם בסך הכל רוצים להגיע לבית משלכם בשלום. להשתדל ככל האפשר שהדרך לשם תהיה כמה שיותר חלקה ועם כמה שפחות הוצאות והפתעות לא צפויות. אחת השאלות החשובות בדרך הביתה, היא האם לרכוש דירה מיד שנייה או מקבלן?
ראשית כל עובדה : דירות חדשות עולות בממוצע כ- 30% יותר ממחירי דירות יד שנייה, באותה קטגוריה. וההסבר? שיעור המע"מ על דירות חדשות שעל רוכש הדירה לשלם לקבלן, אמנם לא באופן ישיר, אלא כחלק מהעלות הכוללת, עומד על 16%. לכך יש להוסיף רווח קבלני של 15% והנה הגענו לפער של 30% במחיר.
לכל מטבע שני צדדים, לכל דירה ארבעה קירות ולכל בחירה – יתרונות וחסרונות.
זמן - המניע שיכול להכריע
ההבדל העיקרי בין שתי העסקאות, הנו משך הזמן החולף בין חתימת החוזה ותחילת התשלום לבין קבלת הדירה בפועל. רכישת דירה יד שנייה מאדם פרטי, היא עסקה קצרת מועד, בעוד שברכישה מקבלן, עלולות לעבור כמה שנים מחתימת החוזה ועד קבלת המפתחות.
הזמן הזה הוא קריטי וכערובה פיננסית לרוכשים, מחייב חוק המכר את הקבלן, להעניק לרוכש שהעביר לו למעלה מ 15% מהתמורה, אחת מחמש בטוחות: ערבות בנקאית,( שהיא הנפוצה ביותר), שנועדה להבטיח לרוכש כי כל תשלום ששילם יוחזר לו, פוליסת ביטוח, משכנתא והעברת זכויות במקרקעין כחלק יחסי משווי הדירה.
הבטוחות הללו לא תמיד בטוחות, כי מימוש הערבות אינו אפשרי בכל עת, אלא רק במצב של קריסה כלכלית של הקבלן, בכל מקרה אחר, כמו סכסוך בין הרוכש לקבלן, לא ניתן לממש את הערבות ויש לפנות לערכאות. בנוסף, אם אכן,חלילה, הקבלן יקרוס כלכלית, הרוכש עלול למצוא עצמו בלי הדירה ועם הכסף – אבל בכל זאת מפסיד. זאת מכיוון שבזמן שחלף בין תחילת התשלומים לבין פירעון הערבות, עלול להיות פיחות, או זינוק במחירי הדירות, ואז אולי לא יוכל לקנות דירה בסכום ששילם מספר שנים קודם לכן.
ברכישה מיד שנייה גם קיימים סיכונים, כמו למשל העובדה, שנהוג לנקוב את עלות הדירה במחיר דולרי, מה שהופך את התשלום, במיוחד אם הוא נפרס על פני תקופה, לחשוף לתנודות שער הדולר. אך מעצם היות העסקה, הסכם בין שני אנשים פרטיים, היא גמישה יותר: קל להעריך את תאריך מסירתה והרוכש יכול להעביר את יתרת הסכום בסמוך לקבלת הנכס ועל ידי כך לצמצם משמעותית את הסיכון.
בדיקה מקיפה תחסוך לכם עוגמה
בדיקה מקיפה של הזכויות בנכס, טרם רכישת דירה מיד שנייה תחסוך לכם מהמורות רבות בדרך. יש לבדוק את נסח הזכויות בטאבו, על מנת לאמת שהדירה נקייה משיעבודים, עיקולים ומשכנתאות. והיה והדירה אינה רשומה בטאבו, יש לבצע בדיקה מקבילה ברשם המשכונות או במינהל מקרקעי ישראל.
בנוסף, יש לוודא שהדירה עומדת בתנאי הבנייה של הבית המשותף ושאין בה תוספות חריגות לא מאושרות, שתאלצו לשלם עליהן קנסות בעתיד. בכל מקרה, עד להשלמת העברת הזכויות, נהוג לרשום הערת אזהרה על הנכס לטובת הרוכש לשם הבטחת זכויותיו.
גם המיקום קובע
בדברים החשובים בחיים הגודל כן קובע, ( לפחות ברוב המקרים..), כשמדובר על רכישת דירה מיד שנייה או מקבלן – המיקום קובע לא פחות. קבלנים רבים, בעיקר אלו המקימים פרויקטים שלמים, עושים זאת על שטחים נרחבים בשכונות חדשות, הנמצאות במיקום מרוחק ממרכז העיר.
דירות במרכז העיר, נמצאות בדרך כלל באזורים עם תשתית מפותחת, נגישות נוחה של תחבורה, שירותים עירוניים וקהילתיים שונים – דברים שמהווים יתרון לא מבוטל עבור הרוכשים.
מאידך, שכונות חדשות נחשבות למפותחות ומושקעות יותר, עם שטחים ציבוריים וירוקים רחבים ונטולי בעיות חניה. אבל גם במקרה זה, מה שנראה בתוכניות היפות, אינו תמיד אחד לאחד מה שקורה בפועל- עלולות לצוץ הפתעות..
שיפוצים וחור בכיסים
קניתם דירה יד שנייה ואתם רוצים שהיא תיראה כמו שחלמתם.. אין מה לעשות, צריך להשקיע בשיפוצים. אתם מתחילים עם הדברים הבסיסיים ואת החור שנותר בכיס רק בסוף מגלים.. בדירה חדשה מקבלן, לעומת זאת, תוכלו להכניס התאמות ושינויים כבר בשלבים הראשונים של הבניה ובעלות נמוכה יחסית, כי מדובר בתכנון של דירה חדשה. בנוסף, יש באפשרותכם לבחור קומה, גודל ומיקום לפי כיווני אוויר – אופציות שלא קיימות ברכישת דירה מיד שנייה.
הקבלן מעניק לכם גם אחריות לליקויים בדירה בהתאם לאמור בחוק. בדירה מיד שנייה אתם לא מקבלים כל אחריות לליקויים, שיתגלו עם קבלת המפתח ותיאלצו לתקן על חשבונכם.
הנאים השכנים בעיניך?
ומה עם השכנים שלכם? הם סוג של 'שותפים לחיים' וככאלה חשוב שהם יהיו שכנים טובים. כאלו שיעלו את ערך הנכס וישמרו על סביבת מגורים עם איכות חיים. ברכישה של דירה מקבלן קשה לדעת מראש מי יהיו השכנים בבניין. כשרוכשים דירה מיד שנייה יש באפשרותכם להתעניין ולבדוק מי הם השכנים ומה טיבם?
